Многие россияне из-за дикого роста цен на недвижимость не в состоянии оценить стоимость даже собственного жилья. Им помогает разве что статистика. Например, в июле минимальная цена столичной квартиры в границах МКАДа составила 5,4 миллиона рублей. Речь идет об «однушке» площадью 23 квадратных метра в районе Люблино. Таковы данные Dolgov pro. Какую недвижимость за эти деньги можно купить в других районах Москвы, мы спросили у экспертов.
— В новостройках старой Москвы за 5,4 миллиона, пожалуй, не купишь ничего. А вот на вторичном рынке можно приобрести студию, — говорит генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко. Например, на Рижском проезде (станция метро "ВДНХ") продается студия площадью 22,5 кв. м (первый этаж 8-этажного кирпичного дома) за 5 миллионов рублей.
Если немного добавить, можно купить и "однушку" общей площадью 39,4 кв. м (комната — 20,3 кв. м, кухня — 12.3 кв. м) на 13-м этаже блочного дом 1980 года постройки в конце Ярославского шоссе за 6 миллионов рублей.
За сумму в 5,4 — 6,4 миллиона рублей в Москве в пределах МКАД можно купить разве что студию площадью 15-17 "квадратов". Что касается жилья за кольцевой автодорогой, минимальная стоимость квадратного метра составляет 162 тысячи рублей. Такое предложение представлено в Косино-Ухтомском районе столицы.
Далее идут те же замкадные районы: Некрасовка (185 тысяч рублей за квадратный метр, тоже за МКАДом), Старое Крюково (Зеленоград, 188 тысяч), Ховрино (206 тысяч). Год назад стоимость квадратного метра квартиры в столице была выше в среднем на 20%.
Руководитель отдела аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева рассказывает, что по цене от 5,2 до 6 миллионов рублей, по данным на 11 июля, в Москве продается 298 квартир в новостройках. Большая часть расположена в районе Люблино (53%), на втором месте — Кузьминки (14%), на третьем — Очаково-Матвеевское (12%). За эти деньги можно приобрести студию площадью 19,8 квадратных метров.
Управляющий партнер Dombook, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова поддерживает коллег: по старой Москве квартиры стоимостью до 5,4 миллиона рублей представлены в восьми проектах — это студии площадью от 11 до 20 квадратных метров.
Недооцененные районы в плане стоимости в основном находятся за МКАДом. Среди них — Южное Бутово, Молжаниновский, зеленоградские Старое Крюково и Крюково, говорит Елена Чегодаева. Как правило, в этих районах только начинает улучшаться транспортная доступность и появляются новые объекты социальной инфраструктуры. Средняя цена за квадратный метр в этих районах самая низкая — около 240 тысяч рублей, что на 15% меньше среднего значения по рынку массового сегмента старой Москвы (283 тысячи рублей).
К переоцененным районам можно отнести те, в которых появляется много новых домов комфорт- и бизнес-класса: Даниловский, Кунцево, Раменки, Хорошево-Мневники. В этих районах цена "квадрата" составляет больше 480 тысяч рублей — на 31% выше среднестатистической стоимости жилья по Москве.
— Объем предложения на рынке старой Москвы из-за падения спроса вырос за год на 24%, поэтому застройщики вынуждены снижать цены. Однако они идут на это неохотно, — продолжает Елена Чегодаева. — Заявленный уровень скидок за последний год вырос до 30%, но реальные скидки могут составлять и 10-12%.
Квадратный метр растет в месяц максимум на 0,8%. За год цены на новостройки могут вырасти не более чем на 5,6-6,5%, считает аналитик.
— Жилье дорожает, но без резких скачков, как это было в 2020 году. Плановые повышения цен связаны с инфляцией и ростом стоимости стройматериалов, отделки, оборудования, — полагает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
В регионах, например, в Ростове-на-Дону, Волгограде, Уфе, Красноярске, Самаре, Туле, Владимире, Калуге, Ярославле, Омске, за 5,4 миллиона рублей можно подыскать шикарную одно- или двухкомнатную квартиру. В Челябинске, Смоленске, Кургане, Оренбурге или Магнитогорске — даже трехкомнатную. И это, по мнению граждан, — совсем другая Россия.
Руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко говорит, что по Москве средняя стоимость метра жилья на первичном рынке превышает 400 тысяч рублей. &qu
ot;Цены на высоком уровне на первичке поддерживают льготные госпрограммы", — констатирует эксперт.
При этом на вторичном рынке Москвы, где никаких поддерживающих спрос программ нет, квадратный метр жилья стоит в среднем 254 тысячи рублей. В 36 районах столицы метр жилья обойдется покупателям дешевле. В основном это районы севера, где метр жилья стоит 247 тысяч в среднем, севера-востока (228 тысяч), востока (228 тысяч), юга (232 тысячи) и юго-востока (220 тысяч).
— Стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы последние полгода топчется на месте после существенного снижения в прошлом году (минус 7,5% за восемь месяцев).
Колебания цен не выходят за рамки статистической погрешности. На рынке новостроек цены в прайсах застройщиков тоже и не растут, и не падают. Но за счет скидок до 20%, которые после запрета "околонулевой" ипотеки стали нормой, стоимость сделки немного подсдулась.
Причин для роста цен в обозримом будущем мы не видим, если не произойдет никаких форс-мажоров. В ближайшей перспективе ценовая динамика на вторичном рынке во многом будет зависеть от ситуации на первичном: если стоимость новостроек поползет вниз, цены на "вторичку" тоже снизятся, — прогнозирует Олег Репченко.